これから住宅を購入しよう、またはマンションを購入しようと考えている方。
都心や政令指定都市などに住居を構えようとする場合には、まずはマンションの購入が選択肢に挙がると思います。
一戸建ての場合だと勤務先などの兼ね合いから住所地の選択が限定されてしまうことも多いですが、マンションの場合は予算内で都心所在の選択肢が与えられるという点がうれしいところですね。
在宅ワークを導入するケースが多くなってきたとはいえ、都心の利便性の高さは依然として重要なポイントであることに変わりありません。
今回はそんな都心マンションの購入の際に注意が必要な３つの費用を解説していきます。
３つの費用とは？まずは費用の概要を理解しよう。
マンションの購入で主に負担金額として大きくなるのが以下の３つです。
修繕管理費
マンションの外壁や給排水設備の修繕のために毎月一定の金額をマンション管理組合が住人から徴収します。
国土交通省のガイドラインでは、１㎡あたり２０２円を目安とするようにしています。
最初は安くても、将来的にどんどん値上がりしていくケースもあるので注意が必要です。
不動産屋さんに費用について事前に詳細を聞いておきましょう。
固定資産税
固定資産税とは、不動産を所有している方が納税義務を負う税金です。
土地や建物によって種類や評価によってその税額は変化していきますが、土地１，５００万円、建物１，５００万円と想定すると、２０年保有した場合は現行の税率で約１５０万円〜２００万円程度支払うことになります。
| 土地 | 基本税額 | 軽減措置 適用後 |
|---|---|---|
| 200㎡以内の小規模住宅用地 | 評価額✖️1.4% | 評価額✖️1.4%✖️1/6 |
| 200㎡超の一般住宅用地 | 評価額✖️1.4% | 評価額✖️1.4%✖️1/3 |
| 建物 | 基本税額 | 軽減措置 適用後 |
|---|---|---|
| 居住面積 120㎡以内の部分 | 評価額✖️1.4% | 評価額✖️1.4%✖️1/2 |
| 居住面積 120㎡超の部分 | 評価額✖️1.4% | なし |
あなたが検討しているマンションは上記の軽減措置に該当しているでしょうか？
一度確認してみることをおすすめします。
管理費
マンション内の共用部分の清掃や点検、設備の交換や管理会社への報酬などに使われる費用です。
共用施設が充実しているマンションほど高額になっていきます。
たとえばコンシェルジュがいるような高級マンションのエントランス、屋上に展望スペースを備えたミーティングルームなど、あなたが利用しているかしていないかに関わらず高額な管理費が徴収されるマンションも存在します。
購入の際は慎重に検討しましょう。
最初から維持費を考慮して考えるとうまくいく。
マンションの場合は一般的に、管理人さんが常駐していて、ゴミ出しや共用部分の清掃をしてくれる物件が多数あります。
常駐させるコストは必要になるものの、その後のマンション自体の管理費やメンテナンスに必要になってくるコストが安くなる傾向にあります。
しかし、その分の毎月の管理費などの費用は増加傾向にあるため、家計のことを考えると一長一短といった感じです。
特に修繕積立金は購入者の負担を軽く見せるための戦略もあって、住み始めた当初は安いものの、徐々に値上がりしていくケースが大半です。
上記で説明した通り、国土交通省のガイドラインでは１㎡あたり202円が目安になっているので、このあたりの料金推移を不動産屋さんに確認しておきましょう。
一方で、管理費は基本的に最初から変更されることはなく、同じ金額が徴収されていきます。修繕積立金とは違って徐々に値上げしていく必要がないからですね。
しかし、共用施設が最初から充実しているマンションの場合は高額の管理費が必要になるので注意が必要です。
また、都心部などでは、駐車場などの費用が最初から管理費に含まれているケースもあります。
うやむやにされてしまっていますが、実質的な駐車場代金が１台月額で２〜３万円にされていることもありますので、よくよく注意して説明を求めておきましょう。
マンションの建物部分の価値は下がりにくい！これは良いニュースなのか？
一般的に戸建て住宅の建物価格は経年劣化によって右肩下がりで価値が減少していきます。
しかし、マンションは少し違っています。
マンションの場合、約２０年程度で建物部分の資産価値は購入した時に比べて約半分にまで減少します。
２０年目以降の価格の下がり幅は、戸建て住宅の場合と比べてだいぶ少なくなっていき、資産価値が残りやすいのです。
これは自分の購入したマンションの価値が下がりにくくてうれしい！と捉えがちですが、固定資産税の面からいくと辛い状況になってしまうと言わざるを得ません。
固定資産税がなかなか下がらずに高いままの状態がキープされるので、実質的な家計への負担がトータルで見ると戸建て住宅を保有していた場合よりも大きくなります。
このあたりの資産価格の推移も不動産屋さんにかならず確認しておきましょう。
資産価値よって増減する固定資産税の恐怖。
マンションの場合、物件の価値に対して土地の価値は５０％前後になり、土地部分と建物部分の割合はほぼ半々になる傾向が続いています。
鉄筋コンクリート造りのマンションの資産価値は下がりにくくて固定資産税も高くなりがちです。
また、土地部分の評価に関しても、経年劣化するという考え方ではないために価値が下がりにくく、むしろ都心部などではその後の都市開発などで価値が上昇するケースもあります。
資産価値が上がれば固定資産税は上がります。
結果的にマンションを購入した場合は建物部分の評価も下がりにくく、トータルで見ると戸建てを買った場合に比べて多くの税金を払わざるを得ない可能性が高くなるでしょう。
軽減税率をうまく使って税金の恐怖から解放される。
固定資産税には国が用意した軽減措置が適用できる仕組みになっています。
戸建てやマンションを購入した方に対してあまりに多額の税金を課してしまうと購入する意欲を減退させてしまうからですね。
ですので、「軽減税率」といって、一定の条件を満たすと土地は６分の１、建物は２分の１に税金が減額されます。
上記の表で土地と建物に分けて記載しておきましたので確認しておいてください。
注意しなければいけないのが、土地と建物で取り扱いが違うことです。
土地については原則的に敷地内に住宅が存在する以上、無期限で軽減されます。
しかし、建物に関しては軽減税率を適用する期間が決まっています。
一般住宅の場合は３年間または５年間、
耐震性や耐久性に優れ、一定の基準をクリアした「認定長期優良住宅」の場合は７年間、税金が軽減されます。
不動産屋さんの広告で「認定長期優良住宅！！」と宣伝しているのはこの「軽減税率」が適用されますよ！ということを言っているんですね。
この場合も軽減措置が切れた翌年からは固定資産税が高くなるので十分注意しましょう。
